Траншевая ипотека — это особый формат жилищного кредита, при котором банк перечисляет застройщику стоимость недвижимости не единовременно, а несколькими частями (траншами). Такой подход позволяет снизить ежемесячную нагрузку наёмщика в период строительства и дать возможность накопить средства до момента ввода дома в эксплуатацию.
Содержание
Механизм работы траншевой ипотеки
-
Заключение договора
Покупатель подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком и ипотечный договор с банком. -
Первый транш
После подписания документов банк переводит на эскроу-счет первый транш, обычно от символической суммы (100 ₽) до 20–30% стоимости жилья. Проценты начисляются только на эту сумму. -
«Льготный» период
До сдачи объекта в эксплуатацию заемщик оплачивает лишь проценты на выданный транш. Размер ежемесячного платежа может составлять от нескольких рублей до 1 000 ₽. -
Остальные транши
За 1–6 месяцев до ввода дома банк перечисляет второй (и при необходимости последующие) транши на эскроу-счет. С этого момента сумма платежа пересчитывается исходя из полной суммы кредита. -
Регистрация права собственности
После ввода дома в эксплуатацию покупатель регистрирует недвижимость в Росреестре и уведомляет банк о завершении строительства.
Основные условия программы
- Доступна только для строящихся объектов (квартиры, таунхаусы, апартаменты).
- Первоначальный взнос — не менее 15–30% от стоимости объекта (может быть внесён материнским капиталом).
- Процентная ставка фиксируется на весь срок и не меняется при выдаче новых траншей.
- Срок «льготного» периода (выбора траншей) — до 36 месяцев.
- Количество траншей — от 2 до 5 (по договоренности со застройщиком).
Преимущества и риски
Преимущества
- Минимальная нагрузка до окончания строительства: позволяет сочетать ипотеку с арендой или накоплениями на ремонт.
- Экономия на процентах: проценты начисляются только на фактически выданную сумму.
- Фиксация цены: стоимость квартиры и ставка сохраняются с момента сделки, даже если цены на рынке вырастут.
- Мотивация застройщика: застройщик заинтересован в своевременной сдаче проекта, чтобы получить оставшиеся транши.
Риски и недостатки
- Сроки строительства: при задержке сдачи дома заемщик продолжает платить по графику и параллельно аренду жилья.
- Ограниченное предложение: не все банки и застройщики работают с «транжевой» схемой.
- Повышенная ставка: зачастую базовая ставка по траншевой ипотеке выше, чем по классической.
- Сложности со страхованием: до сдачи объекта оформляется только страхование жизни и трудоспособности, после — обязательное имущество.
Кому подходит траншевая ипотека
- Тем, кто арендует жильё и хочет снизить финансовую нагрузку во время строительства.
- Инвесторам, рассчитывающим перепродать или сдать новую квартиру в аренду после сдачи дома.
- Покупателям, готовым копить на ремонт в период минимальных выплат.
- Заёмщикам, ожидающим прирост дохода в ближайшие месяцы или годы.
Как оформить траншевую ипотеку
- Выбрать застройщика с аккредитацией банка.
- Подать заявку на ипотеку в банк (через сайт, филиал или партнёра-застройщика).
- Получить предварительное одобрение и согласовать объект.
- Подписать ДДУ и ипотечный договор, заключить страховку.
- Получить первый транш и начать выплаты по минимальному графику.
- По графику ДДУ дождаться перечисления следующих траншей и перейти на полный платеж.
Траншевая ипотека помогает снизить нагрузку на бюджет до момента сдачи дома и сохраняет фиксированную ставку. Однако перед оформлением важно проанализировать сроки строительства, условия страхования и сравнить итоговую переплату с классической ипотекой.
