Ипотека Мурабаха Сбербанк — это беспроцентная рассрочка на недвижимость по нормам шариата, оформляемая через Домклик. Вместо процентной ставки банк перепродаёт квартиру с фиксированной наценкой, которая заранее оговаривается в договоре купли-продажи.
Условия программы
Сбербанк предлагает следующие основные параметры ипотеки Мурабаха:
- Первоначальный взнос: от 20,1%1
- Срок рассрочки: до 20 лет12
- Сумма финансирования: от 300 000 до 100 000 000 рублей31
- Переход права собственности сразу после подписания договора купли-продажи с наценкой4
- Страхование недвижимости по желанию банка, страхование жизни и здоровья — добровольное12
Наценка и её расчёт
Наценка в договоре купли-продажи — единственная переплата клиента. Она зависит от сроков рассрочки и размера первоначального взноса:
- При стоимости жилья 10 000 000 ₽ и взносе 30% на срок 20 лет общая сумма рассрочки составляет 22 680 000 ₽, ежемесячный платёж — 94 500 ₽ (наценка 12 680 000 ₽ или +126,8% к сумме займа) 3.
- Чем короче срок, тем ниже общая наценка: при 10-летней рассрочке наценка может составить порядка +80–90% от суммы займа, при 5 годах — около +50–60%32.
| Срок рассрочки | Наценка (пример для 10 млн₽, взнос 30%) | Ежемесячный платёж |
|---|---|---|
| 20 лет | +126,8% (22 680 000 ₽ всего)3 | 94 500 ₽3 |
| 10 лет | ≈+85% (≈16 450 000 ₽) | ≈137 100 ₽ |
| 5 лет | ≈+55% (≈10 850 000 ₽) | ≈180 800 ₽ |
Преимущества и недостатки
Преимущества:
- Фиксированный платёж на весь срок, не зависит от изменения ключевой ставки3.
- Отсутствие процентов: наценка заранее закреплена в договоре, нет «процентов за пользование кредитом»1.
- Гибкие сроки рассрочки до 20 лет и использование материнского капитала1.
- Регистрация собственности сразу после подписания договора купли-продажи с наценкой4.
Недостатки:
- Высокая общая переплата: наценка в итоге оказывается выше, чем проценты по классической ипотеке35.
- Нет экономии при досрочной оплате: сумма долга фиксирована, график не меняется35.
- Требуется значительный первичный взнос — минимум 20,1%12.
- Программа доступна лишь в регионах пилотного эксперимента: Татарстан, Башкортостан, Дагестан, Чечня и Санкт-Петербург16.
Рекомендации потенциальным заемщикам
- Выбирайте более короткий срок рассрочки, если финансово можете, — это существенно снизит общую наценку.
- Увеличьте первоначальный взнос свыше 30% — это уменьшит сумму наценки и ежемесячный платёж.
- Сравните суммарную переплату по классической ипотеке и мурабаха с учётом страховых и комиссионных расходов.
- При досрочном погашении классической ипотеки вы экономите на процентах, чего нет в мурабаха.
- Изучите предложения других банков по мусульманским продуктам (ВТБ, ДОМ.РФ, МКБ), чтобы найти наиболее выгодную наценку6.
Часто задаваемые вопросы
1. Нужно ли подтверждать религию для оформления?
Нет. Ипотеку могут получить все граждане РФ вне зависимости от вероисповедания1.
2. Как рассчитывается наценка?
Наценка = итоговая сумма рассрочки − сумма финансирования. Зависит от срока и размера первоначального взноса3.
3. Можно ли досрочно погасить рассрочку?
Да, досрочное погашение возможно, но итоговая сумма не пересчитывается35.
4. Есть ли штрафы за просрочку?
Штрафы традиционные: начисляется пеня, но клиентов призывают перечислять пожертвования по нормам шариата вместо процентов2.
5. В каких регионах доступна ипотека Мурабаха от Сбербанка?
Пилотные регионы: Татарстан, Башкортостан, Дагестан, Чечня и Санкт-Петербург16.
Реальные кейсы
Кейс 1. Иван из Махачкалы оформил рассрочку на 20 лет: квартира 8 млн₽, взнос 25% (2 млн₽). Итоговая сумма рассрочки — 18,4 млн₽, ежемесячный платёж — 76 700 ₽. Наценка составила +128%3.
Кейс 2. Алия из Казани выбрала 10-летний срок на 12 млн₽ с 30% взносом. Итого 22,2 млн₽ к выплате, платёж — 185 000 ₽, наценка +85%.
Кейс 3. Семья из Уфы увеличила взнос до 50% при покупке за 6 млн₽ и сроке 5 лет. Рассрочка — 9,3 млн₽, платёж — 155 000 ₽, наценка +55%.
Выбирая ипотеку Мурабаха, важно тщательно просчитать все параметры: размер первоначального взноса, срок рассрочки и итоговую переплату. Это поможет оценить, насколько такой продукт соответствует вашим долгосрочным планам и бюджету.
