Траншевая ипотека — это ипотечная программа, при которой банк перечисляет застройщику стоимость жилья частями (траншами). Проценты начисляются только на сумму полученного транша, что позволяет снизить ежемесячный платёж в период строительства12.
Как работает расчет платежа
- Определите общую стоимость квартиры, S (рублей).
- Вычтите первоначальный взнос P (рублей) и получите сумму кредита C = S − P.
-
Разбейте C на два транша:
- первый транш T₁ (часто символический, например 100 ₽1),
- второй транш T₂ = C − T₁.
- Выберите годовую ставку r (в долях, например 0,105).
-
Рассчитайте ежемесячный платёж по формуле аннуитета для T₁ на весь срок кредита n месяцев:
A1=T1×r/121−(1+r/12)−nA₁ = T₁ \times \frac{r/12}{1 — (1 + r/12)^{-n}}A1=T1×1−(1+r/12)−nr/12. -
Через период m месяцев до сдачи дома (обычно m ≪ n) рассчитайте платёж по T₂ на оставшийся срок n−m:
A2=T2×r/121−(1+r/12)−(n−m)A₂ = T₂ \times \frac{r/12}{1 — (1 + r/12)^{-(n-m)}}A2=T2×1−(1+r/12)−(n−m)r/12. -
Суммарный платёж после получения второго транша:
A=A1+A2A = A₁ + A₂A=A1+A2.
Пример расчета
- Стоимость квартиры: S = 7 000 000 ₽
- Первоначальный взнос: P = 2 000 000 ₽
- C = 5 000 000 ₽; T₁ = 100 ₽, T₂ = 4 999 900 ₽1
- Ставка: r = 8% (0,08)
- Срок кредита: n = 240 мес (20 лет)
- m = 18 мес до сдачи
Расчёт:
A₁ ≈ 100 ₽ × (0,08/12)/(1−(1+0,08/12)^−240) ≈ 1 ₽/мес1
A₂ ≈ 4 999 900 ₽ × (0,08/12)/(1−(1+0,08/12)^−222) ≈ 40 000 ₽/мес
Итого после сдачи дома ≈ 40 001 ₽/мес.
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Минимальный платёж во время строительства3 | Резкий рост платежа после получения полного транша2 |
| Проценты начисляются только на выданную часть1 | Не все застройщики и банки работают с транжевой ипотекой4 |
| Фиксация ставки на весь срок кредитования3 | Иногда стоимость жилья при траншах выше обычной5 |
| Стимул застройщика досрочно завершить объект3 | Высокий первоначальный взнос (от 15–30%)2 |
Рекомендации
- Выбирайте максимально раннюю стадию строительства (котлован/фундамент) — длительный период малого платежа увеличит экономию.
- Учитывайте длительность периода до второго транша при планировании бюджета: платёж резко возрастёт.
- Сравните общее переплаченное за весь срок (с учётом траншей и обычной схемы).
- Оценивайте надёжность застройщика: задержка сдачи объекта создаёт двойную платёжную нагрузку — ипотеку плюс аренду1.
- Рассмотрите возможность досрочного погашения первого транша, если позволяют средства, чтобы уменьшить сумму второго.
Часто задаваемые вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Можно ли оформить на вторичном рынке? | Технически нет запрета, но продавец-физлицо редко соглашается на частичную оплату, а банки неохотно кредитуют транжевую ипотеку во вторичке2. |
| Сколько траншей может быть? | От 2 до неограниченного числа по договору, но не более 36 мес с момента первого транша1. |
| Какая ставка применима? | Ставка фиксируется при заключении договора и не меняется при выдаче следующих траншей4. |
| Как получить следующий транш? | Подайте заявление в банк (паспорт + ДДУ), банк перечислит средства на эскроу-счет при отсутствии просрочек4. |
| Можно ли рефинансировать? | Да, после получения всех траншей кредит можно рефинансировать под другие условия (льготная ставка, маткапитал)3. |
Реальные кейсы
Кейс 1. Семья Ивановых
Семья оформила траншевую ипотеку на квартиру за 7 млн ₽. Первый транш — 100 ₽, ежемесячный платёж ≈ 1 ₽ до сдачи дома через год. Второй транш — 4 999 900 ₽, после чего ипотека перешла в стандартный режим1.
Кейс 2. Инвестор под «Семейную ипотеку»
Покупка однокомнатной новостройки за 6 986 000 ₽ по ставке 5,1%: первый транш 250 000 ₽, платёж 1 477 ₽/мес на 9 месяцев, затем остаток 5 688 100 ₽ с платёжом 35 577 ₽/мес. Сэкономлено 152 046 ₽ за период малого платежа5.
Заголовок эквивалентен запросу «траншевая ипотека расчет».
